Columns
2025 초중반 부동산 시장
2025년초는 2024년말에 나타난 구매자 수요 둔화가 이어질 수 있으며, 이로 인해 2025년초에는 전지역적으로 주택 가치가 소폭 하락할 수 있습니다. 이후 공식 기준 금리가 변동되면 수요가 증가하는 전환점이 될 수 있습니다. 그러나 대다수의 전망은 '완만한' 금리 인하 경로를 예상하고 있으며, 주요 4개 은행들의 예측에 따르면 2025년 말까지 기준 금리는 3.1%에서 3.6% 사이일 것으로 보입니다.
2025년 중반까지 금리가 하락할 것이라는 전제 하에, RBA는 11월 통화 정책 성명서에 이를 공식적으로 발표했습니다. NAB, ANZ, 웨스트팩은 첫 금리 인하 시점을 5월로 예상하고 있으며, CBA는 2월을 예고했습니다. 그러나 금리가 얼마나 구매자 수요를 자극할 수 있을지는 불확실한 상황입니다. 왜냐하면 턱없이 높아진 부동산 가격으로 인해 부동산 구매의 부담이 여전히 매우 크기 때문입니다.
코어로직은 현재 평균 Owner Occupier(실거주자 금리6.27%) 하에서 호주 중간 소득 가구가 구입할 수 있는 적정 주택 가격이 약 50만 7천 달러일 것으로 추정하고 있습니다. 이는 현재 중간 가격인 81만 3천 달러와 큰 차이가 있습니다. 만약 평균 모기지 금리가 125bp 하락한다면(기준 금리가 3.1%로 인하되고, 이 금리가 전액 모기지 금리에 반영된다고 가정시), 적정 구매 가격은 58만 1천 달러로 올라갑니다. 이 분석은 구매자가 20%의 보증금으로, 소득의 30% 이하를 대출 상환에 사용한다고 가정한 것입니다. 이로 인해 2025년은 보다 적은 보증금을 가진 구매자, 특히 첫 주택 구매자들이 시장에서 이탈할 가능성이 있는해가 될 수도 있습니다. 한편, 상대적으로 저렴한 시장으로 분리되는 낡은 유닛 섹터는 전반적으로 상대적으로 좋은 성과를 낼 수도 있습니다.
올해도 금리가 낮아지더라도 구매자의 수요에 미치는 영향은 미미할 수 있다는 또 다른 신호가 있었습니다. 앞서 올해 7월부터 시행된 3단계 세금 인하가 주택 시장에 미친 영향은 생각보다 미약했으며, 전반적인 부동산 가치 상승률은 계속 둔화되었습니다. 금융 규제 위원회는 금리가 낮아지면 과도한 신용 성장이 발생할 수 있음을 우려할 수 있으며, APRA는 향후에도 신규 주택 대출에 대해 3%의 Serviceability buffer(대출시 더하는 정책)을 유지할 예정입니다.
2024년 임대료 상승 둔화는 2025년에도 계속될 것으로 예상되며, 고물가에 따른 생활비 압박 속에서 임대 수요가 계속해서 축소될 것으로 보입니다. 만약 2025년 실업률이 상승한다면, 임대 가구는 실업으로 인해 불균형적인 영향을 받을 수 있습니다. 임대 가구는 젊고, 기술 수준이 낮은 노동자들로, 불안정한 고용 상황에 처해 있는 경우가 많기 때문입니다.
하지만 2025년에는 가계의 수요를 자극할 수 있는 긍정적인 요소도 있습니다. 임금 상승률은 둔화되었지만, 여전히 코로나 이전 10년 평균인 3.5%를 웃도는 수준입니다. 실질 가계 소득은 3단계 세금 인하 덕분에 증가했으며, 이 소득 증가분은 현재 가계에서 저축되고 있는 상황입니다. 실질 가계 소득 성장은 2025년에도 물가 상승률이 완화되면서 더욱 증가할 것으로 예상됩니다.
웨스트팩과 멜버른 연구소의 보고서에 따르면, 소비자 신뢰도는 상승하고 있으며, 주택 구매 시점에 대한 태도도 최근 몇 달 간 개선되었습니다. 소비자 신뢰도 보고서 내 '주택 구매 시점' 하위 지수는 11.3% 상승했으며, 특히 2022년 초 이후 주택 구매력이 개선된 빅토리아주에서 강세를 보였습니다.
2025년 기준 금리 인하로 주택 시장 조건이 전반적으로 개선될 것으로 예상되지만, 주택 시장 성과에는 여전히 큰 차이가 있을 것입니다. 예를 들어, 멜버른과 호바트는 가격 상승이 있을 수 있으며, 퍼스와 애들레이드와 같은 지역에서 강한 가격 상승을 이끌었던 수요 요소가 완화될 수 있습니다. 이는 가계와 민간 부문의 최근 자본 성장 추세에 대한 반응에 따라 달라질 것입니다. 멜버른과 호바트에서는 2024년 봄의 신규 매물 수가 지난해 같은 시기보다 적었으며, 판매자가 시장 상황이 약세임에도 불구하고 매물을 잠정적으로 보유하고 있는 것으로 보입니다. 만약 2025년 초에 주택 시장이 약세를 보인다면, 대부분의 가계는 판매 조건이 개선될 때까지 주택을 시장에 내놓지 않을 가능성이 큽니다. 전국적으로 신규 주택 건설은 여전히 부진하며, 이는 2025년에도 계속될 것으로 보이며, 주택 가치를 지지하는 역할을 할 수 있습니다.